¿Quién es realmente el sector inmobiliario?, ¿se recupera o es realmente la especulación quien lo hace?, ¿de que campo legal disponemos en Vigo para recuperar el sector?, sin la ayuda de la banca, ¿existe capital en la ciudad para tal pretendida recuperación?. ¿Se puede ofrecer hoy vivienda nueva a precios competitivos con los sistemas tradicionales de construcción?, ¿han cambiado los planteamientos, tanto en la Administración como en la empresa, que nos llevaron a la ruina?, etc.
El mal llamado sector inmobiliario, referido a la vivienda, comprende un campo muy amplio y a la vez muy diverso. Si en el momento en que nos entregan las llaves de nuestra vivienda, miramos atrás hasta encontramos con el terreno sobre el que hoy se asienta el edificio en el que residimos, habremos de contemplar muchos y muy variados pasos trazados hasta llegar a la situación presente.
El terreno, tras largas gestiones urbanísticas, ha de convertirse en solar apto para la edificación, su propietario ha de acometer su promoción o venderlo a quien lo haga, este ha de poner un capital importante, bien propio o ajeno, para su construcción. Hay que llevar a cabo un proyecto, pedir una licencia, financiarlo, adquirir infinidad de materiales de construcción, contratar a una o varias empresas constructoras, construir, coordinarlo todo, conseguir el alta y finalmente vender la vivienda.
Si de todo este calvario nos centramos únicamente en el punto final, el de la venta de la vivienda, nos encontramos con que el protagonismo puede venir de parte de la demanda (el comprador) quien impulsa la venta sin mayores esfuerzos por parte del vendedor, o viceversa. Si es la oferta quien ha de moverse, la vivienda puede ser vendida por el propio promotor o por intermediarios ajenos. El promotor dispone de la propia obra para su publicidad y para dar a conocer el producto (mejor él que nadie), anunciarlo en los medios, en Internet o en cualquier entidad, institución, etc. Si decide que sean otros quienes se encarguen de la venta, lógicamente habrá de ir a un intermediario especialista en la materia, bien a un agente de la propiedad inmobiliaria (con titulo oficial expedido por la Administración) o a otro agente de los muchos, mas o menos fiables, de los dedicados a ello desde que el gobierno de entonces decidiera que para tales cometidos no era preciso una formación contrastada oficialmente.
Si a estos les parece que la demanda de las ventas de viviendas en las que intervienen, la mayor parte ya construidas, de segunda mano, está creciendo en la ciudad, es su particular negocio (sector de la intermediación inmobiliaria) quien “se recupera”, no el sector inmobiliario, algo infinitamente mas amplio, complejo y de mucho mas largo recorrido.
Analicemos someramente el “sector” en Vigo, sus distintos agentes y la realidad actual.
En Vigo rige un Plan General de Ordenación Municipal que no dispone de suelo urbano consolidado residencial para vivienda colectiva vacante, lo cual ya impide desde su aprobación, en el corto plazo, la construcción de nuevas viviendas, de hecho no hay oferta de vivienda nueva asequible en Vigo desde hace ya casi una década. Los suelos urbanos no consolidados y por tanto necesitados de gestión urbanística para su transformación, son amplias bolsas de suelo no gestionadas y con un tiempo de desarrollo, una vez iniciado, de varios años, al no haberse transformado la maquinaria municipal en cuanto a su modernización, ni el criterio de seguir poniendo todo tipo de trabas a cualquier iniciativa. Por si ello fuera poco, la carga en materia de vivienda protegida para esos suelos (un tipo de vivienda que no interesa a nadie por absoluta falta de financiación oficial y por sus múltiples imposiciones) imposibilita totalmente su desarrollo.
En definitiva, el caótico PGOM que rige en la ciudad, aprobado así exclusivamente para satisfacer los intereses políticos de su regidor, amparándose en la demagogia de no facilitar con ello la especulación, sembrando con ello una especulación todavía mayor el día que se recupere la inversión en la ciudad, condena a esta al mas absoluto ostracismo y a que la construcción en Vigo, salvo para reformas, no tenga horizontes por el momento, con todo lo que ello implica para el empleo y para un sector prácticamente desaparecido en la misión de hacer crecer la ciudad.
La Administración aun no ha reaccionado (ni lo hará) en cuanto a cercenar de lleno la verdadera causa de toda la crisis inmobiliaria, el proceso especulativo del suelo, con el que se han financiado durante años todos los partidos políticos de la llamada “casta”, algo que requiere de decisiones radicales y muy firmes, una solución que no está en la agenda de ningún partido político.
Por otra parte, el sector de la promoción inmobiliaria, tras tantos años ya de inanición financiera, está poco menos que desaparecido, descapitalizado y sin perspectivas de iniciar promoción alguna.
Las entidades financieras han variado de forma radical su política de inversión en el mundo de la construcción, arriesgando créditos únicamente para aquellas entidades con fuertes reservas que avalen sin fisuras el capital cedido, lo que en el caso de Vigo impide el acceso a financiación a todas y cada una de las pocas empresas de promoción que puedan quedar subsistiendo en la ciudad.
Los suministradores de materiales exigen hoy (con razón), tales avales, que difícilmente pueden conseguir nuevos clientes de fuertes pedidos con ello. Las empresas constructoras no existen ya, salvo las que actúan para reformas, de dimensiones mucho menores para aguantar el tirón de las demoras en los pagos que supone a veces una gran promoción.
Los técnicos, llámense arquitectos o aparejadores, están la mayoría en bancarrota, sin ofrecer al mercado grandes estudios multidisciplinares, como exige ya la construcción de nuevas viviendas, con todos los adelantos que en los últimos años se han venido exigiendo.
La necesaria transformación radical en materia de construcción, para pasar de la típica construcción artesanal con la que hasta ahora se venían acometiendo todo tipo de edificios, a la construcción industrializada, acometiendo en obra únicamente los montajes, desarrollándose la casi totalidad de la obra en fabrica, en Vigo ni siquiera se ha planteado, por lo que resulta casi imposible poder ofrecer al mercado la calidad que este demanda a los nuevos precios y tiempos de entrega que hoy está dispuesta a exigir la demanda.
Por otra parte, la sociedad cada día depende mas de la informática en todo tipo de campos, por lo que la búsqueda de una vivienda en la red es hoy en día el camino mas seguro hacia el conocimiento de la oferta en general y el mas utilizado ya en todo el mundo por parte del comprador.
Con este cuadro de parálisis absoluta en la ciudad de Vigo en cuanto a vivienda nueva se refiere, ¿qué sector inmobiliario se está recuperando?.
Solo dentro de bastantes años nos daremos cuenta de la barbaridad que fue el haber aprobado en su día el PGOM que hoy sufrimos y sus nulas posibilidades de albergar esperanza alguna para el sector inmobiliario, por mucho que poco a poco se vayan recuperando algunos sectores de nuestra economía, algo que, de momento, parece importar poco al grueso de una ciudad que se contenta con que alguien le renueve sus aceras y le ayude a seguir cultivando su sempiterno victimismo enfrentándose a todo y a todos (eso está garantizado), con independencia de que con ello su futuro se vea cada vez mas comprometido. La felicidad de las cortas aspiraciones.
De momento, la recuperación del sector inmobiliario (suelo, promoción, materiales, construcción, etc.) en Vigo, no deja de ser una quimera inalcanzable, por la que nadie sigue sin hacer absolutamente nada.
